Malos datos y malas perspectivas a medio plazo en el Sector Inmobiliario y Constructor.
FEBRERO 2020 NUESTRA VISIÓN MACAGÜI PROJECTS: Llevamos desde el segundo semestre con un goteo de malos datos y noticias. Si la recuperación se manifestó por barrios, concentrado en algunas ciudades y costa, la obra nueva nunca se recuperó en volumen general, ahora llegan de nuevo las vacas flacas otra vez. El problema de este importante sector son las inercias que se generan y lo difícil que resulta revertirlas.
VENTAS > Nadie quiere admitirlo pero la realidad ya esta aquí desde hace meses a pesar de los mensajes de normalidad para pardillos en los excelentes reportajes de prensa de fin de semana "Los pisos suben y rinden más de un 9%". La compraventa de vivienda de segunda mano desciende y fundamentalmente es la vivienda nueva de reposición la que esta agotada. Veremos carteles nuevamente en los portales y más de uno recordará que a pesar de los anuncios de la prensa los ladrillos no son líquidos y la falta de liquidez se manifiesta en dos efectos paralelos: un mayor plazo para encontrar un comprador y en la bajada de precios.
Tras unos años de crecimiento del mercado los datos no dejan lugar a duda a que el techo se alcanzó el año 2018 y que el giro que va tomando velocidad de caida ya se manifiesta con todas sus implicaciones en la actividad empresarial y el empleo. La vivienda nueva para rentas acomodadas y si se nos permite "venezolanos del barrio de Salamanca" esta agotada y el verdadero motor de las promotoras inmobiliarias, cotizadas o no, son las viviendas para nuevos hogares. El crecimiento sano y sostenido del inmobiliario en su conjunto se basa precisamente en la demanda de nuevos hogares que esta topada con el precio máximo que pueden pagar o financiar, afectada por la creación de empleo y la precariedad. Un sector que se enfrenta a tasas decrecientes de ventas por las incertidumbres laborales, financiación a la baja (Hay miedo así que el crédito bancario se aleja de la construcción y el inmobiliario) e incertidumbre general. Tras cinco años de subidas la compraventa de vivienda baja un 3,3% y con ella bajarán los precios.
CONSTRUCCIÓN > La construcción entra en recesión con los dos últimos trimestres negativos (2019). Caida de márgenes y anuncios de preconcurso y concurso en cascada de varias constructoras (TILMON, Byco/INBISA Construcción...) que arrastrarán a proveedores y autónomos a la insolvencia en los próximos meses. El descenso del consumo de cemento (OFICEMEN) acompaña esta mala previsión. Las constructoras ya sienten el frenazo y vaticinan despidos en el sector. Con la obra pública prácticamente paralizada en nuestro país, el principal motor del consumo de cemento en los últimos años ha sido la edificación.
Subiendo el SMI, cotizaciones al alza y, entre otras, la futura intervención en el mercado del alquiler, no van a ayudar. Ni Build to Rent ni nada, se pospondrá la inversión y moverán hacia el futuro nuevos proyectos e inversiones institucionales. Sólo la iniciativa de alquiler de vivienda pública puede ayudar a "paliar" el daño y esta mala inercia que arranca. Esperamos estar equivocados.
Redacción MACAGÜI PROJECTS SL
INTERESANTE ANÁLISIS DEMOGRÁFICO:
EL ÉXODO DEL SIGLO XXI
HACIA LA CONCENTRACIÓN EN GRANDES CIUDADES EN ESPAÑA
ESPAÑA - LA DESPOBLACIÓN CONTINÚA > EL ÉXODO A LAS GRANDES CIUDADES EN EL SIGLO XXI
¿Acaso es posible revertir esta tendencia?
LA DESACELERACIÓN ECONÓMICA SE MANIFIESTA YA EN EL INMOBILIARIO ESPAÑOL.
Nueva La venta de pisos se hunde un 7% en el 2T2019.
Los precios comienzan a desinflarse comenzando por Barcelona.
Madrid en Burbuja claramente en algunas zonas se desinflará próximamente. La comercialización lleva mesese ralentizándose.
2019 comienzan las rebajas de los promotores¿cambio de ciclo?
Madrid Nuevo Norte (Maqueta). Madrid 2019
Los mejores negocios se hacen en silencio. No me creo que una socimi como MERLIN con un negocio patrimonialista sano entre a desarrrollar a largo plazo una inversión de 6.000 MM de euros de partida, con Administraciones con diferentes intereses, y que el BBVA ceda el liderazgo de la operación a su eterno rival BS. Es parte del marketing inmobiliario ¿Qué pretende esta noticia pluf?. Mejor sería ceder el negocio a una de las excelentes promotoras españolas. ¿Aunque estan de capa caida o mejor dicho en caida libre en bolsa? ¿Qué escenario descuentan?, Insiders ¿Por qué?.
Los reversionistas de los terrenos de RENFE aún defienden sus derechos despues de tantos años. Aparece el especulador Trinatario Casanova mandando burofax a BBVA y Merlín.
BBVA venderá su participación en Operación Chamartín tras lograr la luz verde al plan
Rascacielos: Amor y odio por la operación que cerrará la herida histórica al norte de Madrid
ABRIL 2016 La Comunidad de Madrid ratifica que "Madrid Nuevo Norte" - antes Operación Chamartín- no se aprobará en este mandato. El Consistorio «sabía perfectamente que no se podría aprobar en la presente legislatura», puesto que la Comunidad tiene un plazo de cuatro meses para validar el informe medioambiental.
ABRIL 2019 "CERTIFICADO DE IDONEIDAD PARA VIVIENDAS TURÍSTICAS"
La Comunidad de Madrid acepta las alegaciones del COAM y establece la necesidad de un Certificado de idoneidad emitido por arquitecto o arquitecto técnico, para las viviendas de uso turístico
Se ha publicado en el BOCM el Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid. (BOCM, nº 87, de 12 de abril de 2019).
El mercado del suelo en Madrid ¿Se recupera? parece que sí.
Aumentan las operaciones pero se paralizan actuaciones desde el tercer trimestre de 2015.
La incertidumbre en la que nos hemos instalado desde noviembre no ayuda, esperemos que sea un mal pasajero. La forma de recuperar un sector inmobiliario situado como mucho en menos del 8% de su capacidad real esta por consolidar la recuperación del desarrollo de suelo y la nueva promoción, si los políticos así como las Administraciones lo permiten. Es necesario recuperar la cordura.
LA BURBUJA EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA AÚN SE HALLA A MENOS DE LA MITAD DE CAMINO PARA COMPLETAR SU CORRECCIÓN
Otros expertos como Juan Carlos Barba coinciden con nuestra tesis en el sentido de que al residencial le queda mucho recorrido de precios a la baja a raíz del análisis de la diferente evolución de
los mercados residenciales globales y la gran burbuja española.: “la burbuja aún se halla a menos de la mitad de camino para completar su corrección”.
Cuidado con el inmomarketing. Se comenta además una cierta burbuja incipiente del terciario – comercial que apuesta por una recuperación de activos y rentas aun por ver, o muy lejos. Prudencia que comparte el experto Ruiz Bartolomé.
MACAGÜI PROJECTS
Por qué el ministro De Guindos se equivoca con el Inmobiliario
VISION DE MERCADO INMOBILIARIO. Julio 2014
Morosidad, refinanciación tras refinanciación y no se vende un colín sólo a extranjeros en zonas costeras con grandes descuentos, daciones tras daciones, etc. Gestión de activos tóxicos y de dura comercialización. Las ventas sólo con grandes descuentos y al contado. Si el dinero fluye desde fuera de España, esperamos que al menos contraten como profesionales, ¿Donde están las rentas, la ocupación o la rentabilidad?.
El mago español “Merlin”, Hispania “Gladiator” de compras, Lar “creations”, y para que seguir. Aquí lo que sobran son inmuebles y falta actividad. Montar una SOCIMI y a cotizar al MAB, si el caso de GOWEX no se lo ha cargado, o mejor al mercado continuo si el primo de Zumosol esta con nosotros. Los precios seguirán bajando y la actividad llegará más tarde que pronto. La burbuja de las SOCIMIS para sanear del balance a promotoras Zombis y lo que aún queda en los bancos, y si caen un -20% o un -30% es fuera del balance, igual se deslizan por el fondo fangoso unos años mientras el inmo-marketing sostiene la cotización artificialmente. Claramente se juega a una carta: crear vehículos de inversión para empezar a dar resultados a partir del año 2017-2018. Acercar al inversor institucional y minorista, retail con una cotización amable de salida pongamos a 10 € ¿Qué les parece?. la idea nos es mala y con el cambio regulatorio ya tenemos los REITS españoles bien hormonados para funcionar a largo plazo.
- Nuestra visión “no way we wait”.Esperar dos o tres años a entrar en las SOCIMIS, REITs españoles, y ya verán el precio que tendrán entonces. La liquidez llega al mercado inmobiliario a través de una cotización diaria y eso es muy buena noticia. Después no esperen rentabilidades altas que hay mucho que drenar de la anterior burbuja, pensemos en el 5% anual incluido la revalorización del activo. Si no caen tanto piensen en el diferencial con otro tipo de activos de inversión.
Véase la infinidad de inmuebles, locales, centros comerciales y terciarios, plataformas logísticas, naves industriales sin ocupación, sin ocupación o con rentas por debajo del 50% respecto al 2008. Lo que está ocurriendo ahora es “especulación con altos niveles de riesgo”. Y por su puesto en el mercado de la vivienda mantenemos nuestra tesis: morosidad hipotecaqria brutal, morosidad en las comunidades de propietarios, salarios a la baja o mileuristas, descenso de la formación de nuevos hogares, natalidad peor que en la posguerra con el recién bautizado “suicidio español” y con la pirámide invertida de la población, precariedad laboral con temporalidad y movilidad funcional, Impuestos - IRPF, IBIs y tasas municipales- que gravan la vivienda en propiedad, … y para que seguir. Un cambio de paradigma hacia un mercado del alquiler que se ha ajustado como única solución y cada vez resultará más ágil gracias a los nuevos agentes.
- Consejo no compre aunque los denominados "Fondos Buitres", Sareb, su entidad bancaria le inciten a ello y le propongan un activo suyo financiado en este caso. Es decir, activos en el pasivo, inversores o fondos con liquidez de capital exterior que han comprado o tratan de comprar carteras e inmuebles 2012-2013-2014 con grandes descuentos que varían del -40% al -80% en la costa, y que pretenden vender cuanto antes con un margen de rentabilidad importante gracias a una excelente compra y esperan rentas recurrentes a medio plazo muy ajustadas. Aprendamos y hagamos lo mismo. Y luego vendrán las compras de suelo….puff.
- Consejo: esperar y cuidado con el “inmo-marketing” de todos los agentes comerciales de venta implicados y hasta del Gobierno; El que caiga en la trampa peor para él. Ayer me comentaba un responsable comercial de "desinversiones" que el problema es que no están financiando las compra al 100%, es decir la gente no tiene disponibilidad ni del 20%. Ya estamos igual que antes. Pues no compre, sea libre y no le deba nada a nadie, es mucho mejor. Si no tiene un trabajo fijo "fijo", ingresos de su trabajo o actividad suficientes mejor no compre.Y por favor no firmen hipotecas a 40 años.
En cualquier caso es nuestra visión, la iremos revisando para ver como se cumple y si realmente la mejora de la actividad económica en España no es un espejismo para unos pocos.Por cierto: Viva el apalancamiento operativo, pero un sincero réquiem por todas las plantillas de personal en las empresas de la mitad para abajo que son las que compran viviendas y gastan.
Antonio Agüera Martínez
€FATM €uropean Financial Advisor
Arquitecto Colegiado COAM 10129
http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=64524
DICIEMBRE 2013 FINALISTAS.
Finalistas del Concurso celebrado para la Construcción de Iglesia y Parroquia Beato Manuel Gonzalez en San Sebastián de los Reyes (Pº. Gregorio Marañón, 9).
En la foto con el párroco D. Jose María Marín el arquitecto D. Antonio Agüera Martínez con el Proyecto presentado a concurso en 2012: “Ha sido un honor ser finalista y participar de la experiencia de un proyecto tan especial donde hemos querido buscar la esencia y la simplicidad de la forma con acabados sostenibles, siempre limitados a un proyecto con un presupuesto razonable con objetivo en 3 Mill.€”;
La picaresca se extiende
El caos del certificado energético
Realmente un buen estudio energético supone cuanto menos dedicarle varias horas y por supuesto visitar el inmueble aunque haya que pagar el parquímetro. Entonces ¿Qué se está haciendo, quién y a qué precio?, ¿Cómo se esta calificando?... ¿Cómo es posible la calificación máxima A y B, incluso C, en viviendas construidas antes de CTE y anteriores que son practicamente el 90%?. Resulta imposible. Lógicamente la gran mayoría del parque residencial se calificará entre mal y muy mal energeticamente hablando entre las letras D, E y F . La realidad es así de tozuda. El parque de viviendas es de forma generalizada extremadamente ineficiente y gastón energéticamente hablando.
Este artículo del Pais ejemplifica que esta pasando en la actualidad con este tema.
Por Macagüi Projects
Entra en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas
Esta nueva Ley vuelca todos los esfuerzos en aquellas actuaciones que entendemos permitirán paulatinamente la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción, para además garantizar un nuevo modelo sostenible en la edificación y tejidos urbanos existentes, es decir, las de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas, que constituyen el objeto esencial de esta Ley.
La nueva norma prevé la rehabilitación forzosa para los edificios que superen los 50 años, unos tres millones de viviendas, de aquí a 2018, a los que se aplicará un nuevo sistema de inspección de edificios. En esa rehabilitación, se exigirá una memoria económica que explique cómo se financiará la obra. Además, cuando lo regulen las administraciones locales, en 10 años quedará extendido a todos los edificios de vivienda colectiva, a medida que se cumplan los plazos de revisión de las ITE actuales.
A nivel práctico, la Ley simplifica el concepto de obra rehabilitación para que reformas menores opten a ayudas públicas, replantea los juegos de mayorías dentro de las comunidades de propietarios, penaliza las mayorías hegemónicas, 60%, en las asambleas, y facilita la introducción del sector privado en la gestión de proyectos urbanísticos.
Del contenido de la Ley, cabe destacar:
- (Título I) El INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS recoge el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles, tanto en materia del Estado de Conservación del Edificio, como de las condiciones básicas de accesibilidad, y sobre la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios con carácter informativo y con independencia de que alguna de las viviendas del edificio vaya a ser puesta en venta o en alquiler. Dicho informe será emitido por los técnicos facultativos competentes según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. El informe sólo se exigirá a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan más de 50 años y siempre que no hayan pasado ya la Inspección Técnica de Edificios de conformidad con su propia regulación.
- (Título II) LA REGULACIÓN DE LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO URBANO hace referencia a intervenciones que van desde las de rehabilitación de la edificación cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, hasta las que supongan una regeneración y renovación urbanas. Además, identifica los sujetos legitimados (Propietarios y titulares, Comunidades de propietarios y Administraciones públicas), determina las reglas para la ejecución, memoria de viabilidad económica, efectos y formas de ejecución. Ofrece nuevos instrumentos que, sin duda, contribuirán a facilitar la gestión y la cooperación interadministrativa tan necesaria en estos casos.
La Ley también adapta y modifica el marco legislativo vigente hasta la fecha (Ley de Ordenación de la Edificación, el Real Decreto por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, la Ley sobre Propiedad Horizontal y el Texto Refundido de Ley del Suelo). Determina un nuevo régimen de infracciones y sanciones en materia de certificación energética (Multas desde 300 a 6.000 euros).
15 de Abril de 2013 Las compraventas de viviendas descendieron en febrero más de un 13%
Según los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, el inicio del ejercicio está registrando una profunda contracción del número de compraventas de viviendas, una vez que los cambios fiscales que habían animado el sector en los meses finales de 2012 concluyeron. Así, el número total de compraventas de viviendas realizadas en febrero experimentó una caída interanual del 13,4 %.
ABRIL 2013 | 11 de Abril de 2013 Visado oficial del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. Ahora nos toca rehabilitar en Madrid. Proyecto redactado y tramitado, licitación en marcha.
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05/04/2013 Nueva normativa aprobada por el Consejo de Ministros |
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FEBRERO 2013 | Finalizamos con éxito las OBRAS DE REHABILITACIÓN DEL CLUB DE CAMPO. Reducimos el plazo de ejecución en un mes y con una desviación mínima de contrato del 0,52%. El excelente trabajo y coordinación de la constructora con la Asistencia Técnica Global contratada ha permitido lograr el reto. Se certifica el final de obra y ratifica el acta de aprobación provisional el pasado 26 de Febrero de 2013.
MACAGÜI PROJECTS
REAL ESTATE 22/05/012
ROLAND BERGER Y OLIVER WYMAN VALORARÁN EL LADRILLO DE LA BANCA; BLACKROCK QUEDA FUERA
La consultora norteamericana ha sido sustituida finalmente por Roland Berger
ECONOMÍA OBLIGA A LA BANCA A CREAR LAS SOCIEDADES INMOBILIARIAS DE GESTIÓN “BANCOS MALOS” 10/05/2012
El Gobierno se ve obligado a realizar su 2ª reforma financiera en tres meses, por la que se INSTRUMENTAN LAS SOCIEDADES DE GESTIÓN INMOBILIARIA, obligando a las entidades financieras a traspasar a ellas los activos inmobiliarios adjudicados que tienen en sus balances, ¿buenos, menos buenos y malos?. Cuantificados en sólo ¿80.000 millones de euros?. ¿Cuánto vale el suelo hoy?...
Bruselas y el BCE reclaman una valoración independiente de los activos inmobiliarios: Oliver Wyman y Ernst & Young. Blackrock, que parecía que ya había recibido el encargo, ¿no podrá ya que participa en fondos que buscan activos?.
17/05/2012
MADRID “cambios en la ITE 2012”. Nueva Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (OCRERE), se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el día 26 de diciembre de 2011. Se han introducido cambios en la ITE para el 1 de enero de 2012:
- Se amplían los aspectos a revisar en la inspección, debiéndose prestar atención, además, al estado de conservación de los elementos de accesibilidad ya existentes, y también al ornato de la fachada. La definición, a los efectos de la ITE, de los conceptos de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato público se recoge en el artículo 7 de la OCRERE.
- Se incorporará al contenido de las inspecciones la información sobre el comportamiento térmico del edificio, sin que afecte al resultado favorable o desfavorable de aquellas. En los formularios se especifica que sólo es necesario realizar el cálculo completo si el edificio tiene USO RESIDENCIAL clase VIVIENDA en más del 50% de la superficie útil, excluido el garaje. Para dicho cálculo se seguirá el modelo de la EMVS disponible en www.emvs.es, de donde deberán consultarse los coeficientes a utilizar.
- En las inspecciones favorables no se admitirán informes complementarios adjuntos u otro tipo de documentación en los que se deduzca la existencia de daños o deficiencias. Por tanto, en este caso sólo es necesario aportar el impreso, que incluirá el plano parcelario de emplazamiento y la ficha de comportamiento térmico.
- Estos cambios obligan a la modificación de los impresos de ITE, por lo que no se deberán utilizar impresos o formularios distintos.
ABRIL 2012
Anteproyecto presentado del concurso restringido convocado. Excelente trabajo realizado: Una idea puesta al servicio para emocionar, para eso se nos contrata ZINC, HORMIGÓN BLANCO Y MADERA. Suerte y decisión al promotor.
Ganamos la licitación de un proyecto.
Nuestro anteproyecto ha obtenido su merecida recompensa. En el concurso de un interesante proyecto de edificación nueva, MACAGÜI PROJECTS, S.L. ha sido seleccionada para la adjudicación del proyecto y gestión de la obra.
MARZO 2013
12 de Febrero de 2013. Visado oficial del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, el “PROYECTO DE REHABILITACION DE ZONAS COMUNES DE 133 VIVIENDAS Y PISCINAS COMUNITARIAS DEL COMPLEJO RESIDENCIAL JOSE HIERRO 1-3-5-7”. En el marco de la Asistencia Técnica Global contratada.
Gracias a colaboradores, Comunidad, instaladores, empresas de mantenimiento, DASOTEC, Ayuntamiento de SS.RR.- Área de Obras, etc. que han facilitado toda la documentación y ayudado entre otros a la elaboración del Proyecto tras los trabajos de inspección de patologías y calicatas desde el mes de noviembre de 2012 a enero 2013. Todo ello ha permitido dictaminar el alcance de las obras del proyecto visado. Con la satisfacción de haber cumplido la oferta de MACAGÜI PROJECTS con la Comunidad de Propietarios.
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APROVECHANDO LA REALIZACIÓN DE LOS TRABAJOS DE REHABILITACIÓN DE FACHADA
ESTAMOS CAMBIANDO LA CARPINTERIA EXTERIOR DE ALGUNA VIVIENDA, VENTANAS Y BALCONES. SE ESTA REALIZANDO CON UNA EMPRESA ESPECIALIZADA CON UNAS CONDICIONES VENTAJOSAS. CUALQUIER PROPIETARIO QUE QUIERA REALIZAR UN CAMBIO PUEDEN CONTACTAR CON NOSOTROS DIRECTAMENTE.
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